Введение одной из процедуры банкротства в отношении застройщика сопровождается значительным негативным информационным фоном среди участников долевого строительства. Информационный шум, прежде всего, возникает в связи с дальнейшей правовой неопределенностью участников строительства. И в данном случае, если участники строительства (ст. 201.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — далее ЗоБ), заключившие правоотношения, направленные на приобретение жилого помещения, прямо и недвусмысленно защищались положениями закона (ст. пп. 1 п. 1 ст. 201.1 ЗоБ), то судьба участников строительства приобретших права требования на нежилое помещение была неоднозначной.
На практике, в большинстве случаев, у названных лиц было два способа защиты своих прав в деле о банкротстве:
(а) заявить денежное требование на общих основаниях и включиться в четвертую очередь реестра.
(б) дождаться окончания строительства дома и требовать признания права собственности на нежилое помещение.
Участник строительства, выбравший первый вариант, оказывался в ситуации определенности относительно своего будущего. В действительности же шансы получить удовлетворение денежного требования хотя бы в размере 10% в таком случае сводились к нулю.
Вариант (б) с терпеливым ожиданием приводил к неопределенности и зависимости от воли конкурсного управляющего. Если конкурсный управляющий, чаще всего по политико-правовым соображениям, принимал решение о необходимости реализации нежилых помещений после окончания строительства дома, то судьба указанных участников строительства становилась незавидной.
Еще несколько вариантов, основной целью которых является признание права собственности на незавершенный строительством объект — нежилое помещение, не рассматривается в настоящей статье, так как названное заявление является ненадлежащим способом защиты[1]. В эту группу следует включить и заявления с требованиями о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте и о выделе доли в незавершенном строительством объекте. По своему правовому режиму эти заявления относятся к указанному первым в настоящем абзаце способу, поэтому выделять их отдельно и придавать им значение не будем. Также не будем принимать во внимание как надлежащий способ защиты заявление о включении в реестр передачи жилых помещений, если заявитель приобрел права требования на нежилое помещение.
Существует, конечно, практика признания права собственности на нежилое помещение при совокупности определенных обстоятельств, в частности, если заявленное требование является текущим[2], но сейчас не об этом, так как такое неординарное развитие событий зависит от объективных критериев.
Следовательно, по сложившимся в практике вариантам (а) и (б), перспективы на получение денежных средств или права собственности на нежилое помещение у участников строительства были туманны. Тем не менее, они не переставали искать иные выходы из сложившейся ситуации. По всей видимости, в итоге пришли к следующему способу защиты.
Из анализа и толкования норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (ст. 13) и ЗоБ (п. 1 ст. 201.14 ЗоБ) можно прийти к выводу, что участники строительства имеют право на погашение своих требований в случае заключения договора участия в строительстве, после реализации предмета залога, в том числе нежилого помещения. Именно этим путем пошла участник долевого строительства Кудрявцева Л.С. в деле о банкротстве ООО «Техпром» (А53-7967/2017).
Суды первых трех инстанций удовлетворили требование о включении в четвертую очередь (вышеуказанный вариант а), но отказали в обеспечении этого требования залогом нежилых помещений. Как указано в Определении ВС РФ от 14 февраля 2019 № 308-ЭС18-15980 суды руководствовались статьями 201.1 и 201.9 ЗоБ.
Заявитель обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд РФ. Вышеуказанным определением Верховный суд РТ удовлетворил заявление Кудрявцевой Л.С. в полном объеме и признал ее требования обеспеченными залогом
В мотивировочной части суд сослался на определение ВС РФ от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864 (5). В этом определении речь идет о жилых помещениях, и суд фактически использовал нормы права по аналогии.
Суд, в конечном итоге, принял во внимание следующее:
a) Покупатель, вложивший средства в приобретение нежилого помещения, по статусу совпадает с лицами отказавшимися от исполнения договоров участия в долевом строительстве.
b) Гражданский кодекс или ФЗ «О долевом участии в строительстве…» не предусматривают оснований для прекращения права залога в случае возбуждения в отношении залогодателя дела о банкротстве.
Это вкупе с позицией суда о применении к возникшим правоотношениям ст. 13 ФЗ «О долевом участии в строительстве…» позволило Верховному суду принять достаточно обоснованный и логичный судебный акт, направленный на защиту интересов участников строительства с соответствующими (залоговыми) правами на нежилое помещение. Разумеется, это не признание нежилых помещений аналогичными по своему правовому режиму жилым (в части последующей передачи) или признание права на последующее получение их в собственность, но, тем не менее, те случаи, когда заявителей включали только в реестр по четвертой очереди, уже не должны повторяться.
Применительно к этому, именно последний абзац определения, фактически разъясняющий ситуацию, в целом устраняет будущие споры относительно кредиторов застройщика, обладающих аналогичным с заявителем статусом.
На мой взгляд, комментируемое определение явно пойдет на пользу российской правовой действительности и его польза несомненна.
[1] Определение ВАС РФ от 29.07.2014 N ВАС-10244/12 по делу N А70-9509/2011; Определение ВАС РФ от 27.01.2014 N ВАС-9502/12 по делу N А46-14935/2011; Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2014 N Ф05-11129/2013 по делу N А41-12089/2012
Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2015 г. по делу N А21-1091/2013
[2] Определение ВАС РФ от 29.07.2014 N ВАС-16768/13 по делу N А46-8936/2010 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.07.2016 по делу N А21-1091/2013
