Сегодня мы затронем тематику, связанную с необходимостью государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, раскроем способы и порядок признания права собственности и основную проблематику.
В конце 1990-ых – начале 2000-ых годов многие колхозы находились в состоянии банкротства, которое влекло юридическое прекращение деятельности организации. Их дело продолжали новые коммерческие организации, как правило, созданные либо реорганизованные в организационно-правовой форме обществ с ограниченной ответственностью.
Новые общества с ограниченной ответственностью продолжили занимать те объекты недвижимого имущества, которые ранее занимали колхозы, и которые были выстроены их силами, однако при этом право собственности зарегистрировать было невозможно, поскольку законодательство предусматривает конкретные основания возникновения права собственности (например, из государственного акта, из сделки и так далее).
Отсутствие акта признания государством права собственности, безусловно, не лишало права использовать данные объекты. Однако использование их коммерческой ценности в полной мере оставалось невозможным. Невозможным представляется и распоряжение такими объектами, поскольку продавец не является титульным собственником.
Ввиду изложенного в начале – середине 2000-ых годов распространены были случаи, когда продавец распоряжался недвижимым имуществом, которое не было за ним зарегистрировано. Такая ситуация влекла невозможность покупателя зарегистрировать за собою право на объекты недвижимого имущества. Покупатель не мог в полной мере реализовывать право собственника, в частности, продать или заложить такие объекты, поскольку не является титульным собственником.
На сегодняшний день широко распространено признание за фактическим владельцем права собственности на объекты недвижимого имущества в судебном порядке.
По таким спорам истцу необходимо доказать факт владения объектами недвижимого имущества более пятнадцати лет, несение бремени содержания объектов недвижимого имущества для того, чтобы претендовать на признание права собственности в судебном порядке – в порядке приобретательной давности.
Доказывать такую совокупность обстоятельств не придется правопреемнику, которому объекты были переданы на основании акта приема-передачи в процедуре реорганизации от лица, выстроившего их хозяйственным способом, до введения в действия ГК РФ (01.01.1995 г.).
В последнем случае обращение в суд носит характер констатации ранее возникшего права, в то время как в первом случае фактический владелец должен совершать активные действия, чтобы доказать суду возникновение у него права собственности.
Суды также обращают внимание на соответствие объектов недвижимого имущества нормам действующего законодательства, а также на наличие у истца прав на земельные участки под занимаемыми объектами (предоставление во временное пользование / право собственности).
После получения вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности владельцу необходимо обратиться в орган государственной регистрации прав, уплатив государственную пошлину за регистрацию права в отношении каждого объекта недвижимого имущества.
Когда регистрация права собственности будет произведена, то собственник без каких-либо сложностей сможет реализовывать все права, включая заключение договоров в отношении данных объектов.
Завершая, перечислим основные плюсы государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества:
- Увеличение капитализации бизнеса;
- Возможность заключения договора залога с целью обеспечения кредитных обязательств;
- Возможность распоряжения имуществом;
- Исключение рисков, связанных с инициированием сноса постройки со стороны государства;
- Исключение рисков, связанных с правопритязаниями третьих лиц на имущество;
- Возможность получения бюджетной субсидии на возмещение части прямых понесенных затрат на создание и (или) модернизацию объектов агропромышленного комплекса;
- Возможность признания права собственности на арендуемый земельный участок под объектом.
