В последние годы количество процедур банкротства в отношении физических лиц неуклонно растет. Такие процедуры могут являться объективными, когда физическое лицо действительно претерпевает финансовый кризис, не имея возможности следовать графику. Однако бывают и ситуации, когда должник готовиться к процедуре банкротства, заведомо не планируя исполнять свои обязательства.
Как в преддверии процедуры банкротства, так и впоследствии должники могут совершать сделки по отчуждению своего недвижимого имущества – как с целью расчета с кредиторами, так и с целью продажи имущества («вывод» имущества).
Мнение о том, что «любой добросовестный покупатель воздержится от покупки в процедуре банкротства» мы считаем неверным, не соответствующим реалиям сегодняшнего дня.
Все же, покупка имущества должника в процедуре банкротства (речь не идет о торгах, а о заключении договора напрямую с должником) допустима, но при соблюдении ряда условий.
Первое, на что необходимо обратить внимание при подготовке к совершению сделки, — это наличие публикации на сайте ЕФРСБ о возбуждении дела о банкротстве.
Если такая публикация имеется, то Вы считаетесь осведомленным о цели должника (предполагаемой) причинить вред кредиторам. Здесь важно отметить: не любая сделка причиняет вред кредиторам, а лишь та, где данный вред действительно было причинен (то есть, должник не получил имущество либо получил его по нерыночной стоимости).
Коль скоро Вы осведомлены о возбуждении процедуры, настоятельно рекомендуем понять её стадию, посетив сайт kad.arbitr.ru. Функционал сайта позволит понять ситуацию: дату возбуждения процедуры, размер кредиторской задолженности, активность кредиторов. Покупатель перед совершением сделки должен проверять общедоступную информацию, в том числе проверить КАД (картотеку арбитражных дел) (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.10.2017 N Ф06-24545/2017 по делу N А65-26125/2016, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2022 N 5-КГ21-166-К2).
Важно: после введения процедуры банкротства (наблюдения или реструктуризации) должник должен получить согласие своего финансового управляющего на одобрение такой сделки.
Регистрирующий орган не позволит осуществить государственную регистрацию права, если такого согласия не получено.
Но если сделка совершена уже после введения процедуры банкротства, но без согласия арбитражного управляющего, такая сделка будет оспорена.
Какие последствия такого оспаривания? К примеру, ввиду прямого указания части 5 статьи 213 25 Закона о банкротстве сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы. Это означает, что кредитор останется, буквально, «ни с чем».
Факт возбуждения дела о банкротстве – это формальный признак.
Даже согласие финансового управляющего – это не гарантия того, что сделка является безупречной.
По содержанию, при совершении сделки как с лицом, в отношении которого не возбуждено дело о банкротстве, так и в отношении лица, который является участником дела о банкротстве, Вам необходимо обратить внимание на цену предложения. Сделки, совершенные за год до принятия дела о банкротстве и после могут быть оспорены, если цена сделки отличается от рыночной.
Ранее судебная практика устанавливала критерий кратности: сделка является нерыночной в случае, если стоимость объекта в два раза и выше дешевле рыночной стоимости. Но в последнее время позиции Верховного Суда Российской Федерации указывают на то, что стоимость – оценочное понятие, критерии кратности недопустимы.
Чтобы избежать негативных последствий и продемонстрировать свою добросовестность, мы советуем при совершении сделки в процедуре банкротства даже при наличии согласия финансового управляющего получить качественный отчет независимого оценщика. Тогда Вы сможете доказать, что действовали разумно и цена сделки не отличается от рынка.
Если же приобретение было значительно дешевле рыночной стоимости, то суд может критически отнестись к Вашей добросовестности: согласно сложившейся судебной практике приобретение имущества по «бросовой» стоимости должно вызвать у покупателя разумные сомнения.
Второе, на что следует обратить внимание: действительно ли продавец является титульным собственником, не имеется ли сомнений в его праве собственности?
Данный момент применим к совершению любых сделок, в том числе и вне банкротства.
Любые сомнения в титуле собственника должны влечь настороженность покупателя. И могут трактоваться, как недобросовестность покупателя, когда такие факторы были очевидны.
Оценивается, могла ли определенная информация об объекте продажи, либо личности продавца (продавцов) вызвать у покупателя сомнения в отношении права продавца (пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).
При этом, судебная практика исходит из того, что покупатель должен анализировать совокупность факторов, сопоставлять информацию (определение ВС РФ от 01.06.2020 г. по делу А13-411/2017).
Перед совершением сделки любой разумный покупатель должен анализировать полномочия продавца (определение ВС РФ от 01.06.2020 г. по делу А13-411/2017).
Для анализа Вам как минимум необходимо изучить договор (сделку), на основании которого продавец получил титул собственника.
Вам необходимо досконально проверить личность продавца.
Важно: Ваша добросовестность предполагается, но если же Вы не совершите минимальный набор проверочных действий, Ваша добросовестность будет поставлена под сомнение.
Бездействие в совершении обычных «шагов» в проверке имущества указывает: покупатель должен опровергнуть сомнения в своей добросовестности. Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2020 N 307-ЭС19-26444(1,2) по делу N А13-411/2017: » Однако в рассматриваемом случае ответчики не раскрыли какие-либо особые обстоятельства, которые привели к совершению действий, выходящих за рамки принятого стандарта поведения. При наличии существенных сомнений относительно добросовестности Башмакова И.В. суды освободили его от опровержения доводов заявителей…»
Как указано в определении ВС РФ от 01.06.2020 г. по делу А13-411/2017:
Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение помещения, а также реальную стоимость имущества…»
Аналогичный вывод указан в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2020 N 305-ЭС20-4693(1,2,3) по делу № А40-157934/2015.
Добросовестность – это Ваше преимущество, которое позволит отстоять право собственности при наличии любых споров любых третьих лиц относительно недвижимости.
В соответствии со сложившейся судебной практикой (правовые позиции Верховного Суда РФ), существуют следующие критерии добросовестности покупателей (совершение ими следующих действий/анализа):
— проверка наличия дел о банкротстве в отношении продавца
— проверка общедоступных источников информации о личности продавца
-проверка титула собственника (наличие у него реального права собственности, отсутствие правопритязаний третьих лиц, отсутствие записей о запретах в ЕГРН)
-проверка имущества (выезд на место), осмотр недвижимости
-факт того, состоит и состоял ли продавец ранее в браке
-проверка фактического обладания продавцом имуществом
-отсутствие возбужденных заявлений по спорам, связанным с указанным имуществом
Так, «обычная проверка» покупателем предполагает поиск информации в сети Интернет. Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.10.2017 N 308-ЭС15-6280 по делу N А32-29459/2012: «Так, суд апелляционной инстанции верно указал на то, что обычная проверка позволяла покупателю из открытых источников получить информацию о продаже коттеджей Подольской С.В. связанным с ней лицом, о нахождении холдинговой компании в процедуре банкротства, совершении первоначальной сделки в период подозрительности и о ее несоответствии требованиям Закона о банкротстве…»
Отсутствие нахождения имущества во владении продавца является критическим фактором, который должен «останавливать» от покупки имущества. Как указано в определении Верховного Суда РФ от 10.04.2020 N 301-ЭС20-3739 по делу N А17-5432/2016: «Удовлетворяя исковые требования предпринимателя в части истребования из незаконного владения Общества спорного здания, суды исходили из следующего: предприниматель приобрел спорное здание по возмездной сделке, заключенной в 2004 году на торгах по продаже имущества должника — общества «Ивановская сеть оздоровительных центров»; данное здание было передано предпринимателю и находилось в его фактическом владении;; общество «Ивановская сеть оздоровительных центров» по прошествии 9 лет с момента реализации арестованного имущества — указанного здания не вправе было распоряжаться данным объектом и отчуждать его третьему лицу — Г.О.Г.; при этом данное здание во владении и пользовании продавца не находилось, то есть сделка была совершена в отношении имущества, заведомо отсутствующего у продавца, а покупатель во владение и пользование объектом недвижимости не вступал; ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем…»
Завершая, необходимо учесть: при совершении каждой сделки следует действовать ответственно и анализировать всю совокупность данных.
Юристы фирмы «Гранд» квалифицировано оказывают услуги подобного рода, определяя возможные риски при совершении сделки. На основании полученных данных формируется правовое мнение о вступлении в сделку, основанное на совокупности всех обстоятельств.
